Σώζονται οι «κουρασμένες» οικοδομές;

[Argirios Argiriou]

Καθημερινή, 31/01/2023
Γιώργος Λιάλιος

Μπορεί, όπως αποδείχθηκε, το «κρεμασμένο» μπαλκόνι σε ξενοδοχείο της Λεωφόρου Συγγρού να οφειλόταν τελικά σε κακοτεχνία, το περιστατικό όμως έδωσε αφορμή να ανοίξει και πάλι η συζήτηση για το γηρασμένο κτιριακό απόθεμα της πρωτεύουσας – και όχι μόνο. Αν στα νεοκλασικά και τα κτίρια του Μεσοπολέμου υπάρχει (συχνά) μια φροντίδα με την προσδοκία της αξιοποίησής τους, δεν ισχύει το ίδιο για τις «λαϊκές» πολυκατοικίες της αντιπαροχής του ’50 και του ’60, που αποτελούν τον κύριο οικιστικό κορμό σε μεγάλες περιοχές του κέντρου και σε συνοικίες της πρωτεύουσας.

Τα ζητήματα όμως είναι πολλά. Η δημιουργία μιας στρατηγικής για εκ βαθέων ανακαινίσεις έχει πολλά εμπόδια να υπερπηδήσει, ορισμένα από τα οποία μοιάζουν ανυπέρβλητα. Η «Κ» εντοπίζει τα βασικότερα από αυτά, ζητώντας την άποψη ειδικών.

Πώς θα οριστεί ο κύκλος ζωής ενός κτιρίου, ώστε να αποφασιστεί αν αξίζει να ανακαινιστεί;

«Το πιο σημαντικό είναι να δούμε αν ένα κτίριο είναι στατικά ασφαλές», λέει ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου, Γιώργος Στασινός. «Σήμερα η τεχνολογία μας επιτρέπει να “σκανάρουμε” το μπετόν χωρίς να το σκάψουμε, να δούμε πόσα σίδερα υπάρχουν και πού βρίσκονται. Επομένως το θέμα αυτό έχει λυθεί τεχνικά. Αν δούμε ότι ένα κτίριο είναι στατικά εντάξει, μπορεί με κάποιες απλές επεμβάσεις να αντέξει ακόμα 40-50 χρόνια, άρα έχει νόημα να γίνει ανακαίνιση. Σε αντίθετη περίπτωση πρέπει να βρούμε μια λύση για την κατεδάφιση».

«Μπορεί οι πολυκατοικίες του ’50 και του ’60 να είναι για τον περισσότερο κόσμο άσχημες, δεν είναι όμως κακές κατασκευές (όπως συναντάς συχνά, λ.χ., στην Αίγυπτο ή την Τουρκία). Το κέρδος που υπήρχε εκείνη την εποχή για τον εργολάβο ήταν μεγάλο, το κόστος των πρώτων υλών όπως τα σίδερα μικρό, δεν είχε λόγο να “κλέψει” και να βρεθεί μπλεγμένος. Γι’ αυτό και δεν μπορούμε να μιλούμε συλλήβδην για ανάγκη στατικής ενίσχυσης των πολυκατοικιών του ’50 και του ’60», εκτιμά ο Μιχάλης Δακτυλίδης, πρόεδρος της Πανελλήνιας Ενωσης Διπλωματούχων Μηχανικών Εργοληπτών Δημοσίων Εργων (ΠΕΔΜΕΔΕ). «Από την άλλη πλευρά, πολλές κατασκευές έγιναν βιαστικά, υπό την απαίτηση του εργολάβου “να τελειώνουμε να μπει μέσα ο κόσμος”. Γι’ αυτό και ορισμένα κτίρια εκείνης της περιόδου είναι χαμηλής ποιότητας. Επομένως πρέπει κατά τη γνώμη μου να λειτουργούμε κατά περίπτωση και όχι με ένα οριζόντιο πρόγραμμα, λ.χ., για όλες τις πολυκατοικίες του ’50».

«Τα κτίρια εκείνης της περιόδου, ειδικά όσα χτίστηκαν μετά τον πρώτο αντισεισμικό κανονισμό του 1959, είχαν πολλές κολόνες, μία ανά 3,5 μέτρα, και καλή τοιχοποιία. Γι’ αυτό και δεν υπήρχαν “απώλειες” στον σεισμό του ’81 ή του ’99, παρά μόνο στις περιπτώσεις εκείνες που είχε γίνει κάποια σοβαρή επέμβαση, λ.χ. είχαν κοπεί υποστυλώματα. Το θέμα με τις πολυκατοικίες εκείνης της περιόδου είναι ότι δεν γνωρίζεις τι επεμβάσεις έχουν δεχθεί και πώς έχουν επηρεαστεί από τους σεισμούς», εκτιμά ο Χρήστος Ζέρης, διευθυντής του Εργαστηρίου Σκυροδέματος και του Τομέα Δομοστατικής στο Τμήμα Πολιτικών Μηχανικών του ΕΜΠ. «Αντίθετα τη δεκαετία του ’70, που φεύγουμε πια από το κέντρο προς τα προάστια, όπως η Νέα Ιωνία, το Περιστέρι, το Χαλάνδρι, το Αιγάλεω, η Αγία Παρασκευή, τα κτίρια κατασκευάζονται με μεγαλύτερα “ανοίγματα” (δηλαδή λιγότερες κολόνες) και με πιλοτή ως χώρο στάθμευσης. Επιπλέον, εκείνη την περίοδο άρχισαν να χρησιμοποιούνται τα πρώτα έτοιμα μπετά. Η τεχνολογία ήταν νέα, οι εργολάβοι δεν τη γνώριζαν καλά και ως αποτέλεσμα το σκυρόδεμα δεν ήταν πάντα τόσο καλής ποιότητας. Από την εμπειρία μου, συναντούμε σε αυτά τα κτίρια περισσότερα προβλήματα απ’ ό,τι σε εκείνα του ’50-’60, παρότι δεν μπορούμε να θεωρήσουμε τις πολυκατοικίες του ’70 γηρασμένες. Η συζήτηση αυτή, λοιπόν, δεν μπορεί να κινηθεί μόνο με ηλικιακά κριτήρια».

Σε τι βάθος πρέπει να φθάνει μια ανακαίνιση;

«Στην Ευρωπαϊκή Ενωση έχει τα τελευταία χρόνια ανοίξει μια συζήτηση με αφορμή την ευρωπαϊκή στρατηγική “Κύμα Ανακαινίσεων”, μια πολιτική στο πλαίσιο της Πράσινης Συμφωνίας», λέει ο κ. Δακτυλίδης, πρόεδρος της ΠΕΔΜΕΔΕ. «Η FIEC (Ευρωπαϊκή Ομοσπονδία Κατασκευαστών), της οποίας είμαστε μέλος, έχει επισημάνει την ανάγκη μιας ολιστικής προσέγγισης, η οποία δεν θα εξαντλείται στην ενεργειακή αναβάθμιση (όπως γίνεται σήμερα), αλλά θα συμπεριλαμβάνει τον έλεγχο και την ενίσχυση της στατικής επάρκειας του κτιρίου και τη βελτίωση της λειτουργικότητάς του. Η άποψη αυτή μας βρίσκει σύμφωνους, γνωρίζουμε ωστόσο ότι από τη στιγμή που θα χρειαστούν επεμβάσεις στατικής ενίσχυσης, το κόστος θα είναι πολύ σημαντικότερο».

Πώς μπορεί να αντιμετωπιστεί το ζήτημα του κόστους; Πώς θα είναι κοινωνικά δίκαιο ένα πρόγραμμα ανακαινίσεων;

«Πρέπει να υπάρξει ένα μεγάλο πρόγραμμα ανακαινίσεων πανευρωπαϊκά, που να μην εξαντλείται στην ενεργειακή αναβάθμιση», εκτιμά ο κ. Στασινός. «Η κυβέρνηση ανακοίνωσε ένα πρόγραμμα ανακαινίσεων για νέους, που θα επιδοτεί και ένα μικρό ποσοστό επιπλέον εργασιών. Σε αυτή την κατεύθυνση θα πρέπει να κινηθούμε, αλλά πιο μαζικά. Θα μπορούσε επίσης να υπάρξει μεγαλύτερη εμπλοκή των δήμων, όπως γίνεται σε αρκετές ευρωπαϊκές χώρες. Αν, για παράδειγμα, μια πολυκατοικία είναι σε κακή κατάσταση και δεν συμφέρει η ανακαίνισή της, θα πρέπει να υπάρχει ένα μοντέλο ώστε να κατεδαφιστεί και να ξαναχτιστεί. Θα μπορούσε ο δήμος να απαλλοτριώσει κάποιες εκτάσεις και δώσει στα κτίρια τον συντελεστή δόμησης που τους αντιστοιχεί, ώστε να χτιστεί ένα υψηλότερο κτίριο και να “βγαίνει” οικονομικά μια νέα αντιπαροχή».

«Το ζήτημα του κόστους είναι περίπλοκο και σχετίζεται και με την πολυϊδιοκτησία. Θεωρώ ότι δεν είναι ρεαλιστικό να μιλάμε για ένα εκτεταμένο πρόγραμμα ανακαινίσεων ιδιωτικών κτιρίων», εκτιμά ο κ. Δακτυλίδης. «Το βασικό πρόβλημα είναι ότι για να ενισχύσεις στατικά ένα κτίριο πρέπει να το “γδύσεις”, οπότε θα πρέπει να βρεις τι θα κάνεις τους ενοίκους του και πώς θα αντιμετωπίσουν το υψηλό κόστος. Ισως η προσθήκη ορόφων να ήταν μια λύση, ώστε να δοθεί κίνητρο στον ιδιωτικό τομέα. Κατά τη γνώμη μου θα ήταν ευκολότερο να υπάρξει μια συστηματική προσπάθεια για τα δημόσια κτίρια και για τα κτίρια-μνημεία, αυτά που θέλουμε τη διάσωσή τους για ιστορικούς και αρχιτεκτονικούς λόγους».

Πώς μπορούν να διευθετηθούν τα προβλήματα που γεννάει η πολυϊδιοκτησία;

«Το πρόβλημα», όπως εκτιμά ο Αντώνης Καραμπατζός, καθηγητής Αστικού Δικαίου στη Νομική Σχολή του ΕΚΠΑ, «εντοπίζεται, μεταξύ άλλων, στους κανονισμούς πολυκατοικίας και στις αυξημένες πλειοψηφίες (λ.χ. 2/3 των συνιδιοκτητών) ή ακόμη και στην ομοφωνία για τη λήψη μιας απόφασης που μπορεί να προβλέπουν. Το πρόβλημα μπορεί να επιτείνεται και από το γεγονός ότι, όταν κληρονομείται ένα διαμέρισμα, μπορεί μετά η ιδιοκτησία του να πολυδιασπάται, λόγω συγκληρονόμησης και ιδίως λόγω του θεσμού της νόμιμης μοίρας που επιβάλλει συγκυριότητα σε κάθε επιμέρους περιουσιακό στοιχείο του θανόντος. Μια τέτοια κατάσταση μπορεί να καθιστά ακόμη δυσκολότερη τη λήψη μιας απόφασης συνολικά σε μια πολυκατοικία». «Πάντως», όπως επισημαίνει στη συνέχεια ο κ. Καραμπατζός, «ο Αρειος Πάγος (βλ., λ.χ., αποφάσεις υπ’ αριθ. 273/2018 και 1501/2011) έχει κρίνει ότι κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να ενεργεί, σε κοινόχρηστους χώρους (εισόδους πολυκατοικιών, κλιμακοστάσια, προσόψεις κ.ο.κ.), επισκευές, ανανεώσεις, μεταβολές ή προσθήκες, εφόσον δεν παραβλάπτονται τα δικαιώματα των άλλων ιδιοκτητών, δεν δημιουργούνται κίνδυνοι για τη στατική επάρκεια της οικοδομής ή των διαμερισμάτων της, δεν επέρχονται μεταβολές στην αισθητική του κτιρίου και δεν θίγεται η ασφάλειά του. Βεβαίως, στην πράξη θα τεθεί το ζήτημα ποιος από τους συνιδιοκτήτες θα καταβάλει τα έξοδα επισκευής-ανακαίνισης κάποιων κοινόχρηστων χώρων: νομικά ναι μεν μπορεί να αναλάβει κάποιος εκ των συνιδιοκτητών την πρωτοβουλία να χρηματοδοτήσει ο ίδιος τις εργασίες και να αναζητήσει αργότερα τις σχετικές δαπάνες από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες (υπάρχουν οι νομικές βάσεις για μια τέτοια διεκδίκηση των καταβληθεισών δαπανών), ωστόσο στην πράξη πρόκειται για έναν οικονομικό κίνδυνο που δύσκολα αναλαμβάνει κανείς, εκτός εάν πρόκειται για κάποια έκτακτη ή επείγουσα ανάγκη (λ.χ. κίνδυνος κατάρρευσης κάποιου τοίχου κ.λπ.). Η οικονομική κρίση και η ανέχεια των τελευταίων ετών προφανώς και έχουν επηρεάσει δυσμενώς την όλη κατάσταση, ιδίως σε παλαιές γειτονιές του κέντρου της Αθήνας. Αναγκαία είναι εδώ η παρέμβαση της πολιτείας με γενναία προγράμματα επιδότησης ιδίως για την ανακαίνιση των προσόψεων των πολυκατοικιών, προγράμματα που θα συνδέονται με όσο το δυνατόν λιγότερες γραφειοκρατικές διαδικασίες (σε αντίθεση με ό,τι συνέβαινε μέχρι πρότινος)».

Πώς θα διαφυλαχθεί η ιστορική στρωματογραφία της πόλης;

«Συχνά υπάρχει η “παγίδα” ότι ανάμεσα στην αρχαιότητα και στο παρόν δεν υπάρχει τίποτα αξιόλογο. Ομως η εμπειρία της πόλης δεν εξαντλείται στα κηρυγμένα μνημεία και στους αρχαιολογικούς χώρους, αλλά εκτείνεται και σε άλλες ιστορικές φάσεις της πόλης που σιγά σιγά χάνονται, όπως οι πολυκατοικίες του ’50», εκτιμά Μαρία Βασενχόφεν, αρχιτέκτονας-μηχανικός στο υπουργείο Πολιτισμού. «Αυτό δεν είναι απαραίτητο να συμβεί με την κήρυξη τέτοιων κτιρίων ως διατηρητέων, αλλά ενδεχομένως μέσω ενός προγράμματος που να αποκαθιστά την παλιά τους αίγλη, ώστε ο πολίτης να έχει την αίσθηση ότι υπάρχει ένα συνεχές. Ενα κριτήριο, λοιπόν, στο ενδεχόμενο ενός προγράμματος ανακαινίσεων θα μπορούσε να είναι αυτό: να επιλεγούν ενότητες σαν “κλειδιά” σε αυτή την προσπάθεια και να χρησιμοποιηθούν ως μελέτες περίπτωσης. Οχι μόνο μια πολυκατοικία ή μόνο μια συγκεκριμένη περίοδος, αλλά τα στοιχεία που αναδεικνύουν τη συνέχεια, ότι η πόλη είναι ένα παλίμψηστο. Πιστεύω πιο πολύ στις σημειακές παρεμβάσεις παρά στις οριζόντιες ρυθμίσεις».

Δεν είναι ορατοί οι σύνδεσμοι (links). Εγγραφή ή Είσοδος